圖說(shuō)住宅水管漏水該找誰(shuí)，這次終于明白了

房屋下水管道漏水咋辦？誰(shuí)來(lái)管？

新房驗收時(shí)不知道下水管道咋回事，如今壞了，該誰(shuí)來(lái)負責？

樓下裝修改造把下水管道挪移了，造成我家管道經(jīng)常堵，我該找誰(shuí)等等

出現這些問(wèn)題該如何解決......

本期嘉賓

王新永

省城鄉經(jīng)濟與社會(huì )發(fā)展研究中心 助理調研員

區物業(yè)糾紛人民調解委員會(huì ) 調解員

網(wǎng)友提問(wèn)

案例一：我所在的小區是一個(gè)6層的商住小區，一樓是門(mén)市房，經(jīng)營(yíng)一家中餐飯店，因為下水道堵塞這個(gè)問(wèn)題已經(jīng)很長(cháng)時(shí)間，一兩個(gè)月就要找人疏通一次，每次找到物業(yè)，給我們的答復都是自用管道要業(yè)主自己花錢(qián)，共用管道物業(yè)負責清理，可是這么多年的老小區管道都修改過(guò)很多次，一直都查找不到原因，業(yè)主總這么自己掏腰包疏通下水也不是長(cháng)久的事??？

案例二：我是2014年購買(mǎi)的房子，因為在裝修時(shí)樓下的住戶(hù)改動(dòng)了下水主管道，現在造成我家下水管道經(jīng)常堵塞，找到對方協(xié)商多次都沒(méi)有結果，說(shuō)修改管道當初是經(jīng)過(guò)物業(yè)同意的，但是我們找到物業(yè)卻不承認有此事，讓我找樓上業(yè)主自行解決，我該如何解決呢？

案例三：我三年前購買(mǎi)了一套7樓的商品房，拿到鑰匙后樓上樓下的鄰居都開(kāi)始裝修，因為戶(hù)型的原因，每家每戶(hù)都為了擴大衛生間的面積和格局，進(jìn)行了管道修改，當時(shí)物業(yè)也沒(méi)說(shuō)什么，可是現在裝修完房子，問(wèn)題出現了，3樓和7樓都出現了很大的下水道反味現象，實(shí)在難以忍受，找什么辦法解決呢？我們也不能這樣一直臭下去吧？

嘉賓解答

簡(jiǎn)單說(shuō)：

一：住宅樓房下水管道漏水的責任應該如何劃分？

1、新領(lǐng)鑰匙入住驗房，下水管道接口漏水、檢修口漏水，由物業(yè)公司負責協(xié)調建設單位施工方進(jìn)行質(zhì)保維修。

2、夏季冷凝結露水由使用人自行處理。

3、專(zhuān)用部位在樓上或者樓下管根部出現滲漏，誰(shuí)家使用誰(shuí)家負責。

4、樓頂共用排氣位置滲漏（讓氣體不能接觸到人，直接排到空氣中，防止有沼氣等有毒氣體進(jìn)到室內對人體有害，主要作用是保持下水管內氣壓與大氣壓平衡，防止管內污氣倒回衛生間），由物業(yè)公司負責處理。

二、住宅樓房下水管道分哪幾部分？不同部分，都需要誰(shuí)來(lái)負責？出現問(wèn)題找誰(shuí)解決？

1、樓頂排氣部分，維修維護由物業(yè)單位負責。

2、樓內公共立管，非住戶(hù)人為損壞質(zhì)保期內由開(kāi)發(fā)施工單位負責，非住戶(hù)人為損壞質(zhì)保期以外由物業(yè)單位負責，裝修期間或者使用過(guò)程中造成損壞由使用者或者破壞人負責。

3、住戶(hù)專(zhuān)用部位，新接收鑰匙入住驗收發(fā)現問(wèn)題，質(zhì)保期內由開(kāi)發(fā)施工單位負責，質(zhì)保期以外由物業(yè)單位負責（探討交流：物業(yè)管理圈認為此處“質(zhì)保期以外由業(yè)主負責”），裝修過(guò)程造成問(wèn)題由裝修公司負責，進(jìn)駐后期出現問(wèn)題由使用人負責。

4、樓內處室外公共管道 ，由物業(yè)公司負責。

5、樓層公用檢修口，非住戶(hù)人為損壞質(zhì)保期以外由物業(yè)單位負責（公共檢修口是一處重要公用位置，裝修期間不得封閉，出現檢修維修必須使用時(shí)，專(zhuān)有住戶(hù)必須予以配合。）

責任是誰(shuí)？

三、新買(mǎi)的樓房，驗收房屋時(shí)也看不到下水管道啊，如果裝修后發(fā)現管道破損找誰(shuí)負責？

1、正常樓房竣工驗收過(guò)程中，會(huì )針對下水系統有獨立的無(wú)壓水管道進(jìn)行檢查驗收，物業(yè)公司承接查驗也會(huì )做注水實(shí)驗，以保障交付正常使用，裝修公司進(jìn)場(chǎng)前會(huì )全面勘察量尺，裝修后如出現這種情況，第一責任人應該是裝修公司，像現在這種情況物業(yè)依據裝修協(xié)議不予受理，建議交房驗收時(shí)，必要的驗房程序一定不能缺少，對下水管道進(jìn)行試水，以確認完好通暢。

提示：選擇正規裝修公司并簽訂協(xié)議合同，裝修交付時(shí)做好驗收。（此種情況，容易出現責任模糊的問(wèn)題，形成原因有很多，領(lǐng)鑰匙入住前沒(méi)有檢驗，裝修完畢后使用時(shí)發(fā)現問(wèn)題等等。如果在裝修過(guò)程中人為損壞、樓體自然沉降損壞、使用人使用過(guò)程中損壞，鑒定起來(lái)非常復雜。）

四、裝修時(shí)樓下的鄰居為了擴大衛生間和廚房空間，私自把主管道位置進(jìn)行了改動(dòng)，現在我家經(jīng)常會(huì )出現管道堵塞問(wèn)題，這事該如何解決？

1、確定自家堵塞是否是由于主管道改造造成。

2、主管道屬于樓宇公共管道共用部位，不得私自改動(dòng)，出現這種情況應告知物業(yè)公司，確認改動(dòng)是否符合建筑標準，是否能保障使用功能，如屬于私自改動(dòng)，物業(yè)公司可要求其恢復，并追究相關(guān)責任。

五、小區屬于商住兩用小區，一樓為飯店，我們的主管道及外管網(wǎng)化糞池經(jīng)常堵塞，這事怎么解決？

1、飯店的排污屬于特殊性的經(jīng)營(yíng)排污，小區的主管道和外網(wǎng)化糞池是由物業(yè)公司負責維護清理，出現這樣的情況應建議物業(yè)公司和飯店經(jīng)營(yíng)者單獨簽訂維護協(xié)議，定期做好檢查維護。

2、商住兩用小區一樓經(jīng)營(yíng)用房建議采用獨立下水，將合并的管線(xiàn)獨立分開(kāi)，就不會(huì )經(jīng)常出現主管道堵塞情況。

六、小區入住率很低，我家樓上樓下都沒(méi)人入住，冬天天氣很冷，凍壞了下水管道，現在出現了漏水現象，該找誰(shuí)負責？

公共管道維護由物業(yè)公司負責，建議物業(yè)公司采取防寒或者在冬季管線(xiàn)內設置長(cháng)流水。

七、什么情況下可以改動(dòng)下水管道，如果改動(dòng)了，出現問(wèn)題誰(shuí)來(lái)負責？

1、樓宇下水管線(xiàn)在不能保障整體共用時(shí)，出現使用功能、設計不合理等缺陷，為保證整體其它結構或者設施使用功能健全，可以進(jìn)行改動(dòng)。

2、建筑時(shí)一樓設計不是獨立下水，一樓住戶(hù)可以保證原管道不變，將自家下水獨立設管道改動(dòng)。

3、如出現必要的改動(dòng)情況，可向物業(yè)公司申請，經(jīng)共用使用人同意，找建設施工隊進(jìn)行改動(dòng)，后期問(wèn)題可正常由建設單位進(jìn)行質(zhì)保。

4、如自行改動(dòng)，則誰(shuí)施工誰(shuí)負責。