墻拆了，物業(yè)公司該怎么辦？

文/ 長(cháng)春姜兆繁

2月21日，國家的一份文件著(zhù)實(shí)讓諸多物業(yè)公司“懵”了，文件中提出”中國將施行街區制，原則上不再建設封閉住宅小區，原有的要逐步打開(kāi)?！蓖蝗缙鋪?lái)的這則消息，一時(shí)間讓物業(yè)公司找不到“北”了，延續幾十年的管理模式就此可能被顛覆。

首先，實(shí)施街區制是符合國家長(cháng)遠規劃的，無(wú)論從交通還是土地資源利用等方面都是非常有利于城市發(fā)展的，雖然目前面臨如海般的質(zhì)疑聲以及諸多問(wèn)題需要解決，但今后通過(guò)不斷的摸索和經(jīng)驗積累，以及法律環(huán)境的不斷完善，街區制模式會(huì )越來(lái)越成熟，我們會(huì )慢慢感受到其所帶來(lái)的便利。

由于實(shí)現街區制尚處在探索階段，不能一蹴而就，更不能一刀切，所以根據國情，國家在此方面也給了一定的緩沖期，要求逐步打開(kāi)，各個(gè)地方政府那就需要根據各自的自身條件了，有的可能幾年就會(huì )實(shí)現，有的則可能需要70年，以“搬遷“的方式達成。

那么，受影響最大的除了房地產(chǎn)業(yè)外，就是物業(yè)公司，面臨這次大的變革，物業(yè)企業(yè)到底該怎么走？雖然目前存在質(zhì)疑和諸多的政策不明朗，但對受其影響最大的物業(yè)公司來(lái)說(shuō)，只能硬著(zhù)頭皮往前走，畢竟早晚得走這一步。本篇主要想從兩個(gè)方面談?wù)動(dòng)^點(diǎn)，想法不是很成熟，敬請拍磚。以文件頒布為分水嶺，一是文件之后的新建設社區的規劃，另一個(gè)是原有社區的對文件的執行落地。那么，新建社區在設計規范之初，按照文件要求進(jìn)行規劃，實(shí)現街區制是完全可行，會(huì )讓物業(yè)公司的服務(wù)和管理都會(huì )得到及時(shí)調整和適應，快速厘清管理思路。對于原有社區對文件的執行和落地就要面臨諸多問(wèn)題了，如大家擔心的治安、交通、清潔和維修等問(wèn)題。

之前有墻，可以遮百丑，很多小區封閉式管理，在服務(wù)水準方面不能得到更多客觀(guān)的評價(jià)，僅僅局限于本小區業(yè)主，諸多問(wèn)題暴漏不出來(lái)，墻拆了之后，物業(yè)公司的服務(wù)就會(huì )全面的展現在公眾面前，得到公眾的評價(jià)，會(huì )有效強化物業(yè)公司的競爭意識，有利于良性競爭環(huán)境的生長(cháng)，與此同時(shí)，物業(yè)企業(yè)的專(zhuān)業(yè)性可能會(huì )面臨更大的考驗。

根據文件的要求，原有的服務(wù)模式已經(jīng)不能適應未來(lái)要求和需求，需要物業(yè)公司及時(shí)的進(jìn)行研判和調整。如在治安方面，之前我們認為只要守住園區進(jìn)出2個(gè)關(guān)鍵口，就可以有效控制治安案件的發(fā)生率。但實(shí)施街區制后，關(guān)鍵的兩個(gè)口又增加了多個(gè)，每個(gè)單元門(mén)口都將成為關(guān)鍵口，加之外來(lái)人員也會(huì )翻倍增加，特別是景色優(yōu)美的小區，完全有可能會(huì )成為“觀(guān)光景點(diǎn)”，帶給物業(yè)公司的秩管理難度可想而知。對于此，物業(yè)公司可以采?。?）巡邏崗機械化以提升巡邏效率和增加巡邏半徑；（2）墻雖然拆了，崗亭不建議取消，可以建設或退到街區中心位置，以便能夠和巡邏崗產(chǎn)生聯(lián)動(dòng)效應，新建設區在一樓大廳可以設置固定崗；（3）充分利用監控中心，實(shí)現街區制后，監控中心就會(huì )發(fā)揮絕對性的關(guān)鍵作用；（4）發(fā)揮社區的作用，組織老年人發(fā)揮余熱，組建治安巡邏隊，以填補警力不足等情況。

也有觀(guān)點(diǎn)提出，外放后的社區街道會(huì )由公安民警巡邏，物業(yè)公司不用巡防。我倒不這么認為，因為畢竟警力有限，不可能承受這么大的巡防面積，還得由物業(yè)公司協(xié)助巡防。

如在清潔方面，實(shí)施街區制后，對清潔方面的挑戰不亞于治安方面，特別是商業(yè)步行街，由于開(kāi)放小區，人員的增加對環(huán)境的影響也是非常大的。對于此，物業(yè)公司可以采?。海?）向政府申請將主干道列為市政道路，由政府維護，物業(yè)公司只負責單元內清潔；（2）列為市政道路的清潔，物業(yè)公司或清潔公司可以向政府進(jìn)行承包；

如在交通方面，文件并沒(méi)有對開(kāi)放要求進(jìn)行明確，需要各個(gè)社區根據自身條件，按照用途逐步開(kāi)放，如將主干道申請為市政道路，用于車(chē)行道，由政府負責管理，次級路規劃成人行道等方式，并不一定非要都開(kāi)放成車(chē)行道，畢竟目前存在諸多安全隱患。

如在工程維修方面，實(shí)施街區制后，一方面爭取將社區內原本屬于政府或事業(yè)單位管轄內的管理責任進(jìn)行移交，在用工成本上可以減少一部分支出；另一方面，強化維修人員的服務(wù)技能和工作效率，例如單元門(mén)禁出現問(wèn)題就要在第一時(shí)間得到處理，避免發(fā)生盜竊事件，這對物業(yè)公司來(lái)說(shuō)是個(gè)不小的考驗。

實(shí)施街區制之后，物業(yè)人員的服務(wù)半徑將縮小，集中化服務(wù)功能將凸顯，客戶(hù)會(huì )更加的關(guān)注服務(wù)體驗，這就要求物業(yè)公司由“物”的服務(wù)轉向“人”的服務(wù)，在精細化和創(chuàng )新方面下番功夫。也有觀(guān)點(diǎn)提出，物業(yè)將消失或者基層人員將減少，這點(diǎn)其實(shí)完全不用擔心，物業(yè)的性質(zhì)沒(méi)有發(fā)生任何變化，只是服務(wù)的方式發(fā)生了變化，變得更接近物業(yè)的服務(wù)本質(zhì)。

實(shí)施街區制之后，雖然在一些方面物業(yè)公司減少了成本的投入，例如綠化維護等，但隨著(zhù)其他方面管理的難度的增加，物業(yè)公司在整體成本方面并不會(huì )減少，反而會(huì )增加，特別是人力成本，那么引進(jìn)智能化管理系統和機械化服務(wù)以減少成本投入就彰顯的尤為重要。如，秩序維護方面，智能門(mén)禁、高清探頭、巡邏摩托、隱形道閘、車(chē)牌識別等，在清潔方面，機械清掃車(chē)、垃圾自卸裝置、清雪機等。

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