項目經(jīng)理人手一份，物業(yè)項目成本預算書(shū)編寫(xiě)指引，很詳細！

福利！物業(yè)項目成本預算書(shū)編寫(xiě)指引

文/姜兆繁

隨著(zhù)社會(huì )的進(jìn)步與發(fā)展，物業(yè)同行的不斷摸索和成長(cháng)促使行業(yè)逐漸步入成熟期。但與此同時(shí)，行業(yè)面臨著(zhù)一些現實(shí)問(wèn)題，即物業(yè)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)壓力越來(lái)越大。人工、物料、耗材、能耗等成本上漲的速度已經(jīng)遠超服務(wù)費的上漲速度，一些企業(yè)即將陷入入不敷出的窘迫局面，所以做好成本預算管控顯得尤為重要，同時(shí)編寫(xiě)成本預算書(shū)也是項目負責人的一門(mén)必修課。

成本預算書(shū)結構

做好項目成本預算管理要有清晰的思路，也就是項目預算書(shū)的結構。成本預算書(shū)一般由預算說(shuō)明、預算依據、收入預算、支出預算以及預算分析及結論五大部分組成。  

一、預算說(shuō)明

預算說(shuō)明主要包括成本預算書(shū)中需要特殊說(shuō)明的部分，例如預算時(shí)效、預算范圍、計算法則、預算依據來(lái)源以及需要重點(diǎn)說(shuō)明的內容等，預算說(shuō)明應盡量詳盡、全面。

二、預算依據

預算依據主要由預算書(shū)中涉及的所有數據組成。

（一）人員定崗定編表（組織架構）

首先確定組織架構，編制《人員定崗定編表》，主要用于核算人工工資、五險一金、福利以及活動(dòng)經(jīng)費等人力資源費。

人員配置原則：需要根據項目實(shí)際情況合理配置，以整體預算調整。盲目追求最佳配置比例，極有可能造成團隊“臃腫”或“貧瘠”,導致團隊生產(chǎn)能力下降。建議一人多崗，一崗多專(zhuān)，并定期輪崗，發(fā)揮員工最大生產(chǎn)力的同時(shí)培養企業(yè)綜合型人才。

（二）項目基礎數據表

項目基礎數據一般包括：項目建筑面積、占地面積、可收費面積，綠化面積、綠化率、容積率、總戶(hù)數、車(chē)位數、已售面積、未售面積、公建面積等關(guān)鍵數據，主要來(lái)源于開(kāi)發(fā)企業(yè)和售樓處。其中，收費面積是指總建筑面積減去公建面積后的面積。公建面積指物業(yè)用房、社區用房、設備房等不具備收費條件的面積。

（三）設備設施統計數據表

設備設施數據統計的準確性是能耗預算成功的關(guān)鍵，所以在統計時(shí)應該全面，盡量將項目所有的設備設施進(jìn)行統計。成熟項目的數據收集和統計會(huì )比較順利，但新交付或即將交付的項目由于多種因素可能造成數據無(wú)法統計或缺失，所以前期數據會(huì )出現不穩定狀態(tài)，能耗預算的準確性下降，后期會(huì )隨著(zhù)項目成熟而穩定。同時(shí)，具備統計條件的一定要按照實(shí)際發(fā)生的時(shí)間進(jìn)行統計和測量，全部靠經(jīng)驗估算，很有可能降低能耗預算的準確性。

（四）費用標準

費用標準是核算收入和支出的重要依據，主要來(lái)源于物業(yè)合同和政府文件。應當將項目運行過(guò)程中所有的價(jià)格標準分類(lèi)統計，包括但不限于以下幾類(lèi)：不同類(lèi)型物業(yè)費、電梯費、水費、電費、垃圾清運費、生活垃圾處理費、綠化外包費、清潔外包費等全部收費標準。

三、收入預算

收入部分主要來(lái)源于主營(yíng)業(yè)務(wù)收入、其他業(yè)務(wù)收入。

（一）主營(yíng)業(yè)務(wù)收入

1、物業(yè)費收入

核算物業(yè)費收入時(shí)應當將物業(yè)按不同類(lèi)型、收費標準以及按月度和年度分開(kāi)測算，第一次預算時(shí)，物業(yè)費收費目標可根據項目實(shí)際情況，暫為估值（假設90%），但最終需按預算結果進(jìn)行調整，直至達到合理目標值。

（1）全周期物業(yè)費收入測算（表1）：指已經(jīng)整體交付完畢，具備全周期核算條件的項目，結算周期為一年，結算比例為100%，不包含未售面積。

（2）分期開(kāi)發(fā)物業(yè)費收入測算（表1）：指項目分期開(kāi)發(fā)、來(lái)年又有新面積交付的情況，例如一期已經(jīng)交付完畢，來(lái)年二期在某月當中又有新面積交付，結算周期根據交付時(shí)間確定，結算比例為100%，不包含未售面積。

公式1：應收物業(yè)費=收費面積×收費標準×結算周期×結算比例×收費率

（3）未售面積收入測算：一種情況，開(kāi)發(fā)商全額100%支付空置房費用（同公式1）；另一種情況，商定結算比例，結合銷(xiāo)售計劃編制預算，銷(xiāo)售前由開(kāi)發(fā)企業(yè)按照約定結算比例交納（假設80%），銷(xiāo)售后由業(yè)主全比例交納（表2）。

公式2：應收物業(yè)費=未售面積×收費標準×（開(kāi)發(fā)企業(yè)結算周期×開(kāi)發(fā)企業(yè)結算比例+業(yè)主結算周期×業(yè)主結算比例）×收費率

項目第一次編制預算時(shí)，因無(wú)往年陳欠費用，故編制年預算時(shí)無(wú)需考慮，但編制下年預算時(shí)，則需考慮陳欠費用，并設定清欠目標。

2、物業(yè)經(jīng)營(yíng)收入

指物業(yè)企業(yè)經(jīng)營(yíng)物業(yè)產(chǎn)權人、使用人提供的房屋建筑物和共用設施取得的收入，如房屋出租收入和經(jīng)營(yíng)停車(chē)場(chǎng)、游泳館、各類(lèi)球場(chǎng)、集中供熱、二次供水、中央空調等共用設施收入。

3、物業(yè)大修收入

指物業(yè)企業(yè)接受物業(yè)產(chǎn)權人、使用人的委托，對房屋共用部位、共用設備設施進(jìn)行大修取得的收入，如果期間沒(méi)有發(fā)生，此項預算收入可以不考慮。

（二）其他業(yè)務(wù)收入

指物業(yè)企業(yè)從事主營(yíng)業(yè)務(wù)以外的其他業(yè)務(wù)活動(dòng)所取得的收入，包括建筑垃圾清運收入、代收代交、有償維修服務(wù)收入、廣告收入、廢品回收、商業(yè)用房經(jīng)營(yíng)、場(chǎng)地租賃以及無(wú)形資產(chǎn)轉讓收入等，包括但不限于提供的實(shí)例種類(lèi)。由于經(jīng)營(yíng)性收入是前期預估目標，所以項目需根據規模、客戶(hù)群體等多種因素考慮開(kāi)展多種經(jīng)營(yíng)，不可盲目自信，高估收入目標。

四、支出預算

（一）人力資源費用

指用工期間所發(fā)生的所有人力費，主要包括人員工資總額（工資、獎金、津貼和補助、加班工資等）、福利費（服裝、勞保、節日福利、伙食費等）、工會(huì )經(jīng)費（員工活動(dòng)等）、職工教育經(jīng)費（員工培訓等）。

1、人工工資總額（表3）

（1）工資：一般由基本工資、崗位工資、績(jì)效工資組成。

（2）津貼和補貼：企業(yè)根據國家規定和企業(yè)自身情況制定發(fā)放標準，可根據崗位、職務(wù)不同而不同，一般包括但不限于以下種類(lèi)，工齡津貼、租房補貼、交通補助、通訊補助、供暖補貼、高溫補貼、職稱(chēng)津貼等。

公式：津貼或補貼費用=標準×人數

（3）獎金：年度獎金和月度獎金。 需根據企業(yè)效益進(jìn)行發(fā)放，年度獎金預算時(shí)可分解到每月工資中。

（4）加班費：此項為經(jīng)驗估算值，按小時(shí)計算。

公式：加班費=人均加班時(shí)間×小時(shí)工資×人數（加班工資標準一致）

 2、五險一金（表4）

包括國家規定的基本養老保險、基本醫療保險、失業(yè)保險費、工傷保險費、生育保險費以及公積金，“交費月份”是因人員增減而設置。

公式：年度五險一金費用=交費基數（上一年度月工資額的平均值）×五險一金交納比例×交納人數×交費月數。

3、福利費（工資總額的14%）

（1）服裝費用（表5）

根據《人員定崗定編表》編制，折舊期一般為2年，均攤到每月預算中，表格中列舉多種情況，全周期折算、不滿(mǎn)一年折舊期的計算方法。

公式：年度折舊費用=標準×單價(jià)×人數/折舊年限（拆分到月）×當期折舊期限

（2）勞保費用：根據《人員定崗定編表》編制配發(fā)標準，使用年限為一年。（表6）

公式：勞保費用=配發(fā)標準×單價(jià)×人數

（3）節日福利：根據國家法定節假日進(jìn)行發(fā)放，標準由企業(yè)根據實(shí)際情況制定，按《人員定崗定編表》進(jìn)行發(fā)放。公式：節日福利費=人數×標準

（4）伙食費：根據企業(yè)自身情況制定伙食標準。（表7）

公式：伙食費=人數×就餐費用×計費天數

4、工會(huì )經(jīng)費

按工資總額的2%計算或根據工會(huì )活動(dòng)計劃制訂。

5、職工教育經(jīng)費

按工資總額的1.4%計算或根據培訓計劃制訂。

（二）能耗費用

1、水費（表8）

包括但不限于如下內容，清潔用水、綠化用水、消防用水、水景用水、辦公用水、后勤用水等，盡量根據實(shí)際用水量測算，同時(shí)還要考慮用水損耗。（建議在每個(gè)用水點(diǎn)盡量增設水表）

清潔用水：可估算月用量（公式略）。

綠化用水：可估算月用量（公式略）。

水景用水：根據容積測算，公式：年用水總費用=容量×年換水次數×單價(jià)

辦公和后勤用水：需要根據季節和特殊日期等進(jìn)行估算，如假期月份辦公用水比平時(shí)要少；夏季后勤用水量則比其他月份要高。

其他用水：該項為不可預計發(fā)生的費用，按月估算。

用水損耗：根據項目老化程度按月估算。

2、電費（表9）

設備設施統計表在此起到關(guān)鍵性作用，此項預算也比較繁瑣，需要對設備設施進(jìn)行逐一測量和核算，包括使用時(shí)間、額定功率、單價(jià)等。公式：數量×額定功率（換算成千瓦時(shí)）×使用時(shí)間×單價(jià)×年運行周期

本文只列舉常見(jiàn)幾種情況及測算方式：

例1：按日運行的設備計算公式：設備使用數量×額定功率（換算成千瓦時(shí)）×日使用時(shí)間（換算成小時(shí)）×電費單價(jià)×30天×12個(gè)月=年度該設備設施電費。

例2：按月運行的設備計算公式：設備使用數量×額定功率（換算成千瓦時(shí)）×月使用時(shí)間（換算成小時(shí)）×電費單價(jià)×12個(gè)月=年度該設備設施電費。如果，當月運行兩次的設備，則“使用時(shí)間”為兩次時(shí)間之和。

例3：按季度運行的設備計算公式： 設備使用數量×額定功率（換算成千瓦時(shí)）×電費單價(jià)×季度使用時(shí)間（換算成小時(shí)）×4個(gè)季度=年度該設備設施電費。如果，當季運行多次的設備，則使用時(shí)間為多次時(shí)間之和，例如排污泵每半月運行一次，每次0.15小時(shí)，則全月“使用時(shí)間”為0.3小時(shí)。

（三）采暖費

由于東北地區冬季需要供暖，物業(yè)辦公用房、宿舍等需要承擔此項費用。

公式：年度采暖費=房屋建筑面積×供暖價(jià)格

（四）公共設備設施維護費（表10）

需要根據全年的《設備設施維保計劃》進(jìn)行編制，相關(guān)耗材根據每次維護體量進(jìn)行估算。

公式：年公共設備設施維護費=耗材數量×單價(jià)×年維護周期

二次供水設備設施：在交付給供水公司前，項目還需考慮此項成本，如水質(zhì)監測費、水箱清洗費、水質(zhì)消殺費以及衛生許可證、設施許可證費等。

電梯：電梯的日常維護及中修一般按每臺每年外包給專(zhuān)業(yè)的維保公司負責， 大修視情況申請維修資金，各類(lèi)年檢費如果維保公司不負責，則需要單獨計算，如電梯年檢費、限速器年檢費。

如月、季、半年當中進(jìn)行多次維護，“數量”則為多次耗材數量總和。例如，潛水泵每月進(jìn)行2次維護，每次5桶潤滑油，則表格中潤滑油“數量”為兩次維護耗材的總和（10桶）。

（五）公共部位維護費（表11）

需要根據全年的《公共部位維保計劃》進(jìn)行編制，相關(guān)耗材根據每次維護體量進(jìn)行估算，如月、季、半年當中進(jìn)行多次維護，“數量”則為多次耗材數量總和。例如，外墻清洗每季進(jìn)行2次維護，每次使用2.5把毛刷，則表格中毛刷“數量”為兩次維護耗材的總和（5把）。

公式：年公共部位維護費=耗材數量×單價(jià)×年維護周期

 （六）秩序維護費（表12）

根據《秩序維護采購計劃》進(jìn)行編制，主要體現在秩序管理當中所發(fā)生的所有耗材，如警戒帶、路錐、反光馬甲、手套等常用耗材，未超一年的，不計算折舊費。

2、消防費

項目進(jìn)行消防管理的全部費用，根據《秩序維護采購計劃》進(jìn)行編制，如含消防斧、消防桶、防毒面具、消防扳手、滅火器等物資以及消防演練發(fā)生的費用，未超一年的，不計算折舊費。

公式：年耗材費用=耗材費用數量×單價(jià)

公式：年度折舊費用=數量×單價(jià)×N/折舊年限（拆分到月）×當期折舊期限

（七）清潔費用（表13）

1、清潔服務(wù)費

物業(yè)企業(yè)將清潔工作外包給專(zhuān)業(yè)公司，該項服務(wù)的成本按照外包合同所確定的金額核定，一般采用分包方人數×人員單價(jià)、實(shí)測服務(wù)面積×面積單價(jià)的方式進(jìn)行測算。

2、建筑垃圾清運費用

建筑垃圾清運要結合此項的收入核算，可以按照每車(chē)計算或按建筑面積外包。  

3、清潔耗材

此項除外包之外的清潔耗材，按年估算，可均攤到每月當中。清雪工具，超一年的計算折舊費。

公式：年耗材費用=耗材費用數量×單價(jià)

公式：年度折舊費用=數量×單價(jià)×N/折舊年限（拆分到月）×當期折舊期限

（八）綠化費用（表14）

1、綠化費用

物業(yè)企業(yè)將綠化維護外包給專(zhuān)業(yè)公司，該項服務(wù)的成本按照外包合同所確定的金額核定，一般采用分包方人數×人員單價(jià)、分包面積×面積單價(jià)的方式進(jìn)行測算。

2、綠化補植

項目根據實(shí)際情況，如果綠化還處于維保期，則不需考慮此費用。反之，則需要根據綠化補植面積或數量測算，公式略。

3、綠植租賃費

此項為租賃合同約定價(jià)格。

（九）辦公管理成本

1、招待費、差旅費及會(huì )議費，此三項費用為預估值。

2、辦公費：（包括但不限于）

（1）郵電費：此項費用為預估值；

（2）電話(huà)費：此項費用為預估值；

（3）網(wǎng)費：此項費用按網(wǎng)絡(luò )公司實(shí)際收取的年度費用計算；

（4）短信平臺：此項費用為預估值；

（5）海報及表格印刷費：此項費用為預估值；

（6）低值易耗品購置費用：根據《采購計劃》編制，可為預估值；

（7）飲用水費：桶數量×單價(jià)；

（8）辦公設備維護費：如復印機、傳真機、空調等，此項可為預估值；

3、咨詢(xún)及訴訟費

聘請法律顧問(wèn)的費用，此項為預估值。

4、不可預見(jiàn)費，此項為估算值。

（十）公共責任險保險費

公共責任險是項目運行不可缺少的險種，該項費用需依據保險合同中的約定進(jìn)行。

公式：（需投保的公共設施、設備）投?？偨痤~×投保費率/保險受惠物業(yè)的總面積=保險費用

（十一）社區活動(dòng)及業(yè)主委員會(huì )

社區文化活動(dòng)費用：根據《社區文化活動(dòng)計劃》編制，此項費用為預估值。（表15）

業(yè)主委員會(huì )經(jīng)費：可為預估值。

 （十二）固定資產(chǎn)折舊費（表16）

費用超2000元且使用年限超過(guò)一年。表16中列舉兩種情況，全周期和折舊期不滿(mǎn)一年的計算方法。

公式：年固定資產(chǎn)折舊費=固定資產(chǎn)的原值/固定資產(chǎn)使用期限（折算到月）×12月

（十三）公司管理成本分攤

公式：（主營(yíng)業(yè)務(wù)收入+其他業(yè)務(wù)收入）×（8%-15%）（行業(yè)慣例）

 (十四)營(yíng)業(yè)稅附加

公式：（主營(yíng)業(yè)務(wù)收入+其他業(yè)務(wù)收入）×綜合稅率

綜合稅率：1、營(yíng)業(yè)稅按營(yíng)業(yè)收入額依5%稅率計算繳納；2、城市維護建設稅按營(yíng)業(yè)稅額依7%稅率計算繳納；3、教育費附加按營(yíng)業(yè)稅額依3%征收率計算繳納。

五、預算分析及結論

結合預算報告，對項目整體預算進(jìn)行分析和評估，查找風(fēng)險源以及應對措施。

本文只提供概括性指引，具體實(shí)際測算需要各企業(yè)根據以往預算經(jīng)驗及企業(yè)實(shí)際運行情況來(lái)進(jìn)行編制，文中的計算公式以及圖表均作為參考，表內數據為虛擬數據。

附件

原載于《現代物業(yè)·新業(yè)主》2016年第2-3期/總第350期