保潔管理的策略

了解了住宅小區保潔工作的目標，就要制定住宅小區保潔管理的策略。在制定策略前，首先要了解保潔工作所應起到的作用。

住宅小區保潔工作應發(fā)揮以下兩個(gè)方面的作用：

1、保證每天對住宅小區內的清潔范圍進(jìn)行例行清潔，定期進(jìn)行害蟲(chóng)消滅，消滅衛生死角，保持小區日常保潔率達到100%。

2、對臨時(shí)出現的清潔衛生問(wèn)題及時(shí)處理，以便盡快消除其影響以確保小區保潔率達到98%以上。

也就是說(shuō)，住宅小區保潔工作應起到“以例行保潔為主，以隨機保潔為輔”的兩方面的作用。

而住宅小區保潔管理策略所立足的基礎是：針對造成清潔衛生問(wèn)題的原因，人為地、最大限度地清除各類(lèi)清潔衛生問(wèn)題。

策略1：建立并完善住宅小區及時(shí)有效的日常保潔管理體系。

策略2：在住宅小區內人流高峰期加強管理控制。

策略3：在住宅小區內人員聚集較多的地點(diǎn)加強管理控制。

策略4：引導住戶(hù)培養共同維護住宅小區的清潔衛生。

制定了保潔管理策略后，下一步工作就是把這些策略進(jìn)行具體工作的實(shí)施。因住宅小區內的保潔工作涉及的范圍和內容非常復雜，上至建筑物的外立面和屋頂，下至雨水井和地下排水管；大至整個(gè)小區內的室外公共地面，小至住戶(hù)信箱——凡是住戶(hù)家門(mén)外的地方，都包含在我們的保潔工作范圍內。

而對不同保潔對象，采取的保潔形式和使用的工具也不同：如地板打蠟要使用打蠟機；清掃馬路要使用掃把；清潔窗戶(hù)要用抹布和玻璃劑。因此，要根據保潔管理策略實(shí)施保潔工作。首先，必須要了解并確定保潔工作的范圍和內容。

一、住宅小區保潔工作涉及的范圍：

住宅小區保潔工作涉及的范圍是由住宅小區自身的特點(diǎn)決定的，不同的小區可能會(huì )有所不同，但不論是多層的或高層的住宅小區、別墅區或綜合樓宇都可能涉及的保潔工作范圍如下所列：

1、建筑物內

樓房?jì)燃笆覂壬虡I(yè)娛樂(lè )設施內的公共的樓道及走廊的路面、扶手、門(mén)窗、天花、墻面、燈、單元防盜門(mén)、公共衛生間；電梯間和電梯內；集中信箱：消防栓：水箱：公共庫房、設備房、停車(chē)房、管道井等等。

2、建筑物外

小區內大小馬路，綠化帶和綠化小品：護攔、路燈、標識牌、休息椅等自行車(chē)停放處，垃圾箱（筒）；雨水井、污水井、建筑小品、露天娛樂(lè )配套設施、中心花園、噴水池、天臺等。

A、住宅小區每天的保潔工作內容：

（1）清運垃圾、清洗垃圾箱（筒）。

（2）清掃建筑物內公共走廊、樓道（公共衛生間）。

（3）清掃小區內大小道路。

（4）清掃小區內各自行車(chē)停放處。

（5）清掃綠化帶、中心花園。

（6）清掃露天娛樂(lè )配套設施。

（7）擦洗休息椅、草坪燈、建筑小品、指示牌。

（8）清擦樓道扶手、樓道窗戶(hù)、單元防盜門(mén)、集中信箱。

B、住宅小區每周的保潔內容：

（1）清掃樓道內墻面、天臺、天花、雨水井、明溝。

（2）清洗噴水池、小溪河底（冬季一月一次）。

（3）建筑物公共地面打蠟。

（4）老鼠、蟑螂和蚊蠅的消滅（根據活動(dòng)及生長(cháng)規律時(shí)間而定）。

以上內容的保潔標準，如幾天清潔一次，什么時(shí)間清潔、清潔到什么程度，可由各物業(yè)管理公司根據各自的實(shí)際情況制定。

由于保潔工作是零碎、繁雜的，因此“從邊角處著(zhù)手，不放過(guò)細微之處”是有效消滅污跡必須隨時(shí)遵循的原則。

3、保潔崗位的設置。

保潔崗位的設置首先要找出保潔難點(diǎn)，例如：

（1）小區主要出入口。

（2）小區商業(yè)娛樂(lè )配套設施主要出入口。

（3）小區露天娛樂(lè )設施內。

（4）小區內餐飲設施門(mén)口。

（5）銷(xiāo)售部門(mén)口。（如有）

（6）垃圾收集點(diǎn)。

（7）小區內偏僻處。

（8）公共衛生間。

（9）建筑物的犄角旮旯處。

找出了保潔難點(diǎn)后，保潔崗位的設置主要采取劃分責任區的形式進(jìn)行，它的劃分應充分考慮住宅小區保潔工作涉及的范圍、內容、保潔難點(diǎn)以及住戶(hù)的活動(dòng)規律來(lái)確定，形式可采?。?/span>

a、每個(gè)責任區應包含有一定的保潔難點(diǎn)，并配有一定數量的室外和室內非保潔難點(diǎn)的公共場(chǎng)所。

b、劃分片區時(shí)注意每個(gè)片區中應盡可能平均分配保潔難點(diǎn)。

c、如片區內的保潔難點(diǎn)較集中，則此片區的面積應少于其他片區的面積，或包括的室內和室外非保潔難點(diǎn)的公共場(chǎng)地相對其它片區少。

d、如條件允許，銷(xiāo)售部門(mén)口應設專(zhuān)職保潔崗位。

保潔崗位設置完成后，保潔員的崗位職責也同時(shí)明確了。

二、保潔員的崗位職責：

1、保潔員根據崗位、任務(wù)、時(shí)間、規范、標準和責任的具體要求負責本責任片區內的內的例行保潔工作，并負責隨時(shí)處理本責任片區內保潔難點(diǎn)出現的問(wèn)題。

2、保潔員在進(jìn)行日常工作的同時(shí)，在關(guān)注周邊的治安狀況，綠化和物業(yè)完好的狀況發(fā)現異常有固定的渠道報告。

3、各級保潔管理人員除日常工作外，還要負責巡視責任片區的保潔狀況，重點(diǎn)巡視各保潔難點(diǎn)。

三、保潔員的排班

保潔員的排班應遵循以下原則：

1、保潔員的排班時(shí)間應綜合考慮保潔員的用餐、休息、學(xué)習及住宅小區住戶(hù)活動(dòng)規律等因素。

2、清掃樓道、走廊、小區主要馬路以及小區主要出入口應安排的住戶(hù)進(jìn)出較集中的時(shí)段以前，既給住戶(hù)一個(gè)保持清潔印象，又可避免給住戶(hù)的出入造成不便。

3、各保潔難點(diǎn)每天的例行清掃不應少于2次，并保證能經(jīng)常巡視保潔難點(diǎn)的清潔衛生狀況。

4、住宅小區的主要出入口和小區內商業(yè)娛樂(lè )設施的主要出入口的例行清掃每天不應少于2次。

5、收集垃圾每天應不少于2次，收集垃圾和清洗垃圾筒應安排在住戶(hù)丟垃圾較集中的時(shí)段后，以避免垃圾過(guò)多外溢，產(chǎn)生異味，聚集蚊蠅，影響環(huán)境衛生。

6、住戶(hù)戶(hù)外活動(dòng)較集中的時(shí)段及商業(yè)娛樂(lè )配套設施開(kāi)放的時(shí)段，保潔員的工作應持續到活動(dòng)結束后，以保證活動(dòng)后不遺留垃圾、雜物過(guò)夜。

7、遇到突發(fā)性的自然原因，如大雨或大雪等影響，應安排集中的突擊清理工作，以便盡快消除其造成的影響。

四、住宅小區內垃圾箱（筒）的設置

保潔崗位設置以后，是否就能保證沒(méi)有清潔衛生問(wèn)題呢？

答案顯然是否定的，在我們的日常生活中經(jīng)常會(huì )發(fā)現住戶(hù)或行人手里拿著(zhù)紙屑或煙頭，在附近尋找一番，猶豫了一段時(shí)間后，才仍到地上。這說(shuō)明了除垃圾中轉站外，為了方便住戶(hù)或行人丟棄垃圾，也為了引導其他住戶(hù)或行人不隨地丟棄垃圾，應在小區內設置區內垃圾箱（筒）。

那么，如何設置區內的垃圾箱（筒）呢？

我們曾經(jīng)聽(tīng)說(shuō)過(guò)或新眼看到過(guò)這種現象：

有些住宅小區的垃圾箱（筒）做得很漂亮，也很醒目，但住戶(hù)寧可把垃圾投放在其它地方，也不愿投放到垃圾箱（筒）中，盡管此地僅離垃圾箱（筒）不到2米遠。

有些住宅小區的垃圾箱（筒）剛清潔完不一會(huì )就又滿(mǎn)了，垃圾經(jīng)常外溢、污水橫流，蒼蠅聚集。

其實(shí)，這種現象在不少的住宅小區中都出現過(guò)。由此可見(jiàn)，區內垃圾箱（筒）的設置不是簡(jiǎn)單的問(wèn)題。而應該把握的原則是：

1、住宅小區內的保潔難點(diǎn)處應設置區內垃圾箱（筒）。

2、區內垃圾箱（筒）的形狀，顏色應鮮明，醒目，便于住戶(hù)及行人投放垃圾等雜物。

3、區內垃圾箱（筒）的大小應按照每10.15戶(hù)一個(gè)的原則配置。

4、區內垃圾箱（筒）設置的位置應方便住戶(hù)，盡量避免住戶(hù)倒垃圾時(shí)倒行或逆行，更不要設置在樓梯底或小區內偏僻的圍墻邊。

5、區內垃圾箱（筒）的位置應便于保潔員清理。

6、市政垃圾中轉站的位置應設置在小區較偏僻處，但要便于垃圾車(chē)的通行，避免垃圾車(chē)在小區內兜圈或行駛過(guò)久。

五、保潔員的素質(zhì)要求

保潔員的素質(zhì)要求包括基本素質(zhì)要求，業(yè)務(wù)素質(zhì)要求和思想、紀律要求，具體標準如下：

1、基本要求：

A、體檢合格；

B、初中或初中以上畢業(yè)；

C、語(yǔ)言表達清楚。

2、業(yè)務(wù)要求：

A、熟悉各類(lèi)掃、洗、擦、消殺和打蠟的工作程序；

B、熟練使用各類(lèi)清潔衛生工具和物品；

C、熟悉各類(lèi)清潔和衛生工具和物品的維護，保養和注意事項；

D、熟悉面對蓄意制造衛生問(wèn)題的交涉手段和用語(yǔ)；

E、熟悉緊急情況報告渠道并熟記火、匪報警電話(huà)；

3、思想、紀律：

A、遵守國家法律、法規；

B、明確崗位紀律、行為規范；

C、明確違反公司紀律的懲罰條例；

D、明確獎勵條件。

六、引導住戶(hù)建立保潔意識

大家想一想清潔衛生問(wèn)題產(chǎn)生的人為原因，主要是由誰(shuí)造成的？

有的住戶(hù)丟棄垃圾時(shí)，經(jīng)常隨手一丟，沒(méi)丟到垃圾箱（筒）中也不顧而去，有的住戶(hù)煙癮很大，外出時(shí)經(jīng)常手不離煙，抽完隨手一丟，地面上又多了一個(gè)煙頭；有的住戶(hù)飼養的寵物，每天都要到室外遛放，寵物排泄的糞便隨處可見(jiàn)，對這種情況，除非派保潔員跟在他們后面，否則，小區內的保潔率指標就會(huì )受到影響。

由此可見(jiàn)，住宅小區保潔工作要取得好的效果，離不開(kāi)住戶(hù)的配合與支持。要讓住戶(hù)配合與支持住宅小區的保潔工作，就需要做以下工作。

1、制定住宅小區清潔衛生文明公約，通過(guò)以入住手冊或其他形式的宣傳資料發(fā)放到每戶(hù)住戶(hù)家里，并在小區內設專(zhuān)欄公布。

2、定期、不定期地在公布欄或通過(guò)其他形式的資料向住戶(hù)宣傳住宅小區的保潔工作，加強住戶(hù)的保潔意識。

3、對沒(méi)有養成良好清潔衛生習慣或有意破壞小區清潔衛生的住戶(hù)應采取不正面批評，而是當面及時(shí)處理問(wèn)題的方式，以引起周?chē)娜藢ζ湫袨榈牟粷M(mǎn)而導致其產(chǎn)生內疚感，以此杜絕此類(lèi)行為。需要進(jìn)行交涉時(shí)要使用規范用語(yǔ)。

4、消滅四害工作之前必須以有效形式通告各住戶(hù)，以使住戶(hù)主動(dòng)配合，避免意外發(fā)生。

5、通過(guò)多種形式的社區活動(dòng)，引導住戶(hù)共同維護小區的清潔衛生，共創(chuàng )良好的社區環(huán)境。

七、建立住宅小區保潔工作的跟蹤檢查制度

保潔工作是日復一日，年復一年的，因此，隨時(shí)保持此項工作的專(zhuān)業(yè)人員的高度投入狀態(tài)和各項設施、設備和工具的正常工作狀態(tài)是非常必要的。所以，建立住宅小區保潔工作的跟蹤和檢查制度，是保證保潔工作的實(shí)施和效果的重要手段，主要內容如下：

1、除專(zhuān)業(yè)保潔員外，物業(yè)管理公司的各級管理人員、保安員、綠化專(zhuān)職人員和維修工的崗位職責中明確，要關(guān)注小區的清潔衛生狀況，養成隨手處理一般清潔衛生問(wèn)題的習慣。

2、建立各級保潔崗位檢查監督制度，不定期（最少一月兩次）全面檢查住宅小區的整體清潔衛生狀況，特別關(guān)注保潔難點(diǎn)。

3、定期測試，檢查保潔員對業(yè)務(wù)要求和思想紀律要求的熟悉程度，結果與工資和獎金掛鉤。

4、定期檢查、更換和補充小區清潔衛生設備、設施、工具和物品。

5、定期走訪(fǎng)住戶(hù)，了解其對小區清潔衛生狀況和對保潔工作的意見(jiàn)和建議。

6、對突發(fā)清潔問(wèn)題的處理后要及時(shí)總結、修改，補充原有的管理程序和作業(yè)指導書(shū)，并作為公司培訓的教材。