物業(yè)清潔接管驗收

接管驗收一般在竣工驗收后進(jìn)行，接管驗收一旦通過(guò)，標志著(zhù)該公共區域正式進(jìn)人使用階段，物業(yè)公司從此要負擔起維修保養的責任。接管驗收可分為新建物業(yè)清潔管理的接管驗收、原有物業(yè)清潔管理的接管驗收等。

—、新建物業(yè)清潔接管驗收的方式方法

（一）物業(yè)公司自檢

在接到建設單位或委托單位接管驗收的書(shū)面驗收函后，物業(yè)公司應在15天內書(shū)面簽發(fā)驗收通知單并約定時(shí)間驗收。在約定的時(shí)間前，物業(yè)公司應制定好驗收方案，組織相關(guān)專(zhuān)業(yè)人員提前對驗收項目進(jìn)行自檢。自檢時(shí)對在前期介人中發(fā)現的問(wèn)題要重點(diǎn)檢査。檢査內容如下：

1.清點(diǎn)公共設施設備

（1）清點(diǎn)各公共設施設備是否完好、殘缺。

（2）基礎設施是否合格。

（3）消防栓、消防管配套是否齊全、合格。

（4）小區路燈是否合格。

（5）垃圾池（箱）是否符合標準。

（6）崗亭是否合格。

（7）沙井、化糞池是否合理。

（8）有無(wú)尚未完工的工程。

（9）有無(wú)剩余的建筑材料。

（10）房屋各配套設施地面、墻面是否合理。

（11）樓梯扶手是否合理。

2.小區道路

（1）道路分布的合理性。

（2）道路的排水情況。

（3）道路用材及砌制質(zhì)量。

（4）伸縮縫及鋪裝表面有無(wú)剝離。

（5）拐彎半徑是否合理。

（6）路牙及路面有無(wú)剝離。

（7）有無(wú)安全問(wèn)題。

3.贊道及排水系統

（1）清潔機具房分布是否合理。

（2）管道用電取電口分布是否合理，電壓是否符合標準。

（3）管道接口是否合理。

（4）管道安裝是否牢固合理，配件是否齊全，運作是否正

4.街心花園及噴水池

（1）水池深度是否合理。

（2）駁岸是否完好。

（3）深水區有無(wú)防護設施。

（4）噴水池各噴頭運作是否正常。

（5）噴水池水泵位置是否合理，運作是否正常。

（6）水底排水坡度及排水口、排水去路是否合理。

（7）水景植物使用是否合理。

5.園林建筑及小品

（1）建筑及園林小品承受風(fēng)、雨的能力如何。

（2）園林凳、桌及其他園林建筑的安全情況，是否傷及人員，是否符合功能要求。

（3）游戲及鍛煉設備是否符合安全標準。

（4）園林建筑油溱質(zhì)量有無(wú)異常。

（5）園林建筑有無(wú)崩缺及涂污。

（二）聽(tīng)取建設單位介紹

在接管驗收前，一般建設單位要向接管單位介紹工程情況，包括整個(gè)工程的整體規劃設計情況，如室外、室內工程，沙井和化糞池工程，明暗溝、排污管道工程，道路工程，給排水工程，電氣設備工程等。在聽(tīng)取介紹的過(guò)程中，要及時(shí)提出有疑問(wèn)的地方，讓建沒(méi)單位解釋清楚。

（三）正式驗收

1.驗收操作步驟

（1）物業(yè)公司發(fā)出驗收通知書(shū)后，物業(yè)公司及建設單位各自組織好專(zhuān)業(yè)人員，并按約定時(shí)間到指定地點(diǎn)集中，在“驗收入員簽到簿”上簽到。如果是與竣工驗收同時(shí)進(jìn)行，驗收入員述包括監理單位的監理工程師。

（2）由建設單位主要負責人介紹整個(gè)工程的建設概況。

（3）建設單位各分項工程項目負責人介紹自己負責項目的情況。

（4）建設單位及物業(yè)公司各專(zhuān)業(yè)負責人分組對本專(zhuān)業(yè)工程進(jìn)行驗收。

（5）驗收結束后，物業(yè)公司根據自檢及驗收情況將發(fā)現的問(wèn)題歸類(lèi)列出，在1~2個(gè)工作日內回復給建設單位，要求在規定時(shí)間內進(jìn)行整改，或約定補償辦法。

（6）物業(yè)公司對整改部分工作進(jìn)行再驗收。

（7）對驗收合格的工程進(jìn)行資料核對及移交，簽訂移交協(xié)議書(shū)。

（8）対工程資料進(jìn)行歸檔。

（9）承建單位給物業(yè)公司相關(guān)人員進(jìn)行關(guān)鍵技術(shù)培訓。

二、新建物業(yè)清潔接管驗收內容

（一）工程質(zhì)量驗收

一般在正式接管驗收日之前，建設單位多已進(jìn)行過(guò)預驗收或者已經(jīng)過(guò)竣工驗收，工程的施工質(zhì)量一般都已得到了保證，而物業(yè)公司也多在正式驗收前進(jìn)行了自檢。在正式驗收的當天主要是對自檢中發(fā)現的問(wèn)題與建設單位進(jìn)行現場(chǎng)復核、咨詢(xún)。物業(yè)公司進(jìn)行驗收時(shí)不應只從工程施工質(zhì)量方面進(jìn)行檢查，而是從物業(yè)管理角度，對整個(gè)工程的規劃設計、施工、材料選用等一切可能影響管理的地方進(jìn)行檢查并提出問(wèn)題，提交建設單位解決，以減輕物業(yè)清潔公司日后的負擔。

（二）資料的驗收

資料包括：（1）產(chǎn)權資料：①項目批準文件；②用地批準文件；③建筑執照；④拆遷安置資料。（2）技術(shù)資料：①竣工圖漿：總平面圖，建筑結構、設備、附屬工程及隱蔽管線(xiàn)的全套圖紙；②設計變更通知單及變更圖；③工程合同及開(kāi)工、竣工報告；④竣工驗收合格證（復印件h⑤隱蔽工程驗收合格證;⑥工程預算；⑦圖紙會(huì )審記錄；⑧材料、設備、構件的質(zhì)量合格證書(shū)；⑨質(zhì)量檢查評定資料；⑩水、電、空調、衛生器具、電梯等設備的檢查合格證書(shū)以及說(shuō)明書(shū)、保修單等；?礦漿、混凝土、供水、供暖的試壓報告。

對于一些新的設備、材料、構件一定要了解產(chǎn)地、采購方法、維修使用方法、保養辦法等，并留下聯(lián)系人的姓名、地址、電話(huà)等。

（三）接管驗收中應注意的事頂

物業(yè)的接管驗收是直接關(guān)系到今后管理工作能否正常開(kāi)展的重要環(huán)節，管理公司要高度重視，嚴格把關(guān)。特別要注意以下事項：

（1）接管的物業(yè)雖然經(jīng)過(guò)竣工驗收為合格工程，但并不意味著(zhù)接管驗收時(shí)就沒(méi)有問(wèn)題?？⒐を炇帐菑拇蟮姆矫姘盐召|(zhì)量關(guān)，許多小問(wèn)題是不在竣工驗收范圍內的，如墻壁污跡、劃痕、地磚缺角、玻璃破裂、衛生間地漏排水不暢等。這些問(wèn)題一般不會(huì )影響到竣工驗收的通過(guò)，但管理公司準備接管時(shí)，卻要將類(lèi)似這樣的細小問(wèn)題逐一列明。.要建設單位承諾在一定的期限內整改。在接管前，物業(yè)有任何問(wèn)題，應由發(fā)展商負責解決。

（2）接管驗收很少是整個(gè)物業(yè)（土建和設備及附屬設備）同時(shí)務(wù)交的，雖然有規定是在綜合驗收后方可交付使用，但很多情況都是未等綜合驗收就急于交付。特別在設備方面，調試驗收合格一項就移交一項，今天接管了電梯系統，幾個(gè)月后又

物業(yè)清潔的早期介入和接管驗收

接管空調系統，至于消防系統（特別是聯(lián)動(dòng)部分）的移交可能更遲。因此管理公司必須堅持合格一項接管一項，未經(jīng)調試合格驗收的不能簽字接管，不然，就要擔負相應的責任。

（3）接管驗收一定要寫(xiě)明接管的日期，這是劃清責任的界線(xiàn)，管理公司只對接管后的物業(yè)產(chǎn)生的責任問(wèn)題負責，如果在保質(zhì)期內，非人為因素的問(wèn)題仍由發(fā)展商或施工單位負責。若發(fā)展商在施工驗收合格后未能及時(shí)移交管理公司接管，使管理公司接管后的設備保質(zhì)期縮短，管理公司應向發(fā)展商提出，爭取補回原來(lái)的保質(zhì)期。

（四）解決存在的問(wèn)颶

對于在物業(yè)公司自檢及正式驗收中發(fā)現的問(wèn)題，物業(yè)公司歸類(lèi)整理好，以“驗收備忘錄”的形式書(shū)面通知委托方或相關(guān)建設、施工單位，限期整改或以資金補償的辦法解決，即由物業(yè)公司整改，費用由對方負擔。對于限期整改的內容，物業(yè)公司應在到期后對相關(guān)問(wèn)題進(jìn)行再驗收，確保問(wèn)題已得到解決。如果委托方既不整改，又不肯用資金補償，或對一些規劃設計合理性進(jìn)行爭論，物業(yè)公司也應在“驗收接管備忘錄”中注明，以免日后出現責任不清的爭執。

（五）“驗收接管備忘錄”的撰寫(xiě)

“驗收接管備忘錄”是在驗收結束后，物業(yè)公司根據各專(zhuān)業(yè)驗收結果將存在的問(wèn)題及驗收情況匯總，經(jīng)建設單位或委托單位及物業(yè)公司簽字認可，反映所驗收的清潔基本情況及存在問(wèn)題的一份備忘錄。它應與圖紙等材料一起作為檔案長(cháng)期保存。

由于接管驗收不同于竣工驗收，不管驗收的結果如何，也不管建設單位或委托方是否按物業(yè)公司的意愿整改，在實(shí)際操作中物業(yè)公司一般還是要接管。在這種情況下，“驗收接管備忘錄”是明確記載所接管的清潔原始情況的記錄，是日后出現問(wèn)題時(shí)明確各方責任的證明材料。一般來(lái)說(shuō)，“驗收接管備忘錄”包括這些內容：（1）工程名稱(chēng)。（2）設計單位、施工承建單位、委托單位、物業(yè)公司名稱(chēng)。（3）參加驗收入員。（4）驗收時(shí)間。

（5）所驗收項目的基本情況，包括面積（公共面積、綠地面積、道路面積等）、室內室外公共設備設施、樓梯、管道、洗手間等。（6）設備清單及運作情況。（7）存在的問(wèn)題及解決方法。

（8）雙方負責人簽字。其中“存在的問(wèn)題及解決方法”一欄中的“存在的問(wèn)題”應分為：嚴重問(wèn)題、共性問(wèn)題及其他一般問(wèn)題。對于涉及安全及重大失誤的規劃設計及施工問(wèn)題列人“嚴重問(wèn)題”，對于多處反復出現的問(wèn)題列為“共性問(wèn)題”，對于個(gè)別地方出現的不涉及安全及重大失誤的問(wèn)題列人“其他一般性問(wèn)題”。解決方法可在問(wèn)題處理或協(xié)商解決后另外附上，也要有雙方簽名。對于對方不予解決的問(wèn)題注明未解決。

三、新建物業(yè)清潔接管驗收標準及檢驗方法

對于新建物業(yè)清潔管理驗收可參照《全國物業(yè)管理示范住宅小區標準》、《全國物業(yè)管理示范大廈標準》、《城市環(huán)境清潔工程施工及驗收規范》的標準以及物業(yè)性質(zhì)、檔次要求等實(shí)際情況進(jìn)行驗收。'

新建物業(yè)清潔管理驗收的標準：

（1）公共設備驗收標準。

①天臺：屋面隔熱層、防水層板端縫、伸縮縫游膏緊貼；隔熱板、防水層表面無(wú)裂縫；天溝、落水口暢通，管道完好；天面扶欄無(wú)破損、變形，無(wú)明顯銹跡。

②消防設施（消防栓、消防箱）：消防栓油漆均勻，無(wú)少刷、漏刷現象；閘門(mén)完好，無(wú)滲漏水；消防箱、消防管、消防帶等配套設施齊全；箱門(mén)上標識清楚，箱門(mén)玻璃安裝牢固；門(mén)鎖開(kāi)啟自如；消防管無(wú)滲漏水，閘門(mén)完好。

③小區路燈：小區路燈按設計要求安裝；燈具安裝牢固，配件安全，燈罩無(wú)損傷，燈泡照明正常；燈柱安裝牢固，柱面油漆均勻，無(wú)損傷和刮花。

④明暗溝、下水道，溝底無(wú)斷裂，無(wú)積水，溝壁和底抹灰平整；溝蓋板安裝平穩、牢固，排水暢通；下水道坡度應符合設計要求，基層應填實(shí)，排水必須暢通；窨井吊底應在15厘米以上，井蓋平整，擱置穩妥與路面齊平，不應有踢腳現象。

⑤小區道路：小區道路平整牢固，路面無(wú)積水，無(wú)起砂、空鼓、損傷；路沿砌筑整齊，灰縫飽滿(mǎn)，無(wú)損傷，塊料面層拼砌整齊，平整穩固，塊料面無(wú)裂紋，無(wú)缺棱掉角?，路面修補的接槎應嚴密順直，高低平整，用料一致。

⑥拉圾池（箱）、沖洗水管：垃圾池通水率100%，水管安裝牢固，接口處密實(shí)，無(wú)漏水；水閘開(kāi)關(guān)靈活無(wú)漏水；水閘箱裝鎖，箱面無(wú)銹跡，油漆面均勻，鎖頭開(kāi)啟靈活。砌筑類(lèi)：砌筑平直，底層無(wú)起砂、無(wú)裂紋、無(wú)空鼓；裝飾面層磚線(xiàn)縫順直，磚面無(wú)損傷、無(wú)缺棱掉角；投人口和清出的鐵門(mén)無(wú)銹跡，油漆完好均勻，安裝牢固，開(kāi)啟自如。鐵箱類(lèi)：油漆面層均勻，無(wú)損傷、銹跡，安放地面平穩。塑料類(lèi)：桶身完好無(wú)損，桶底無(wú)裂紋，不漏水，配有桶蓋且完好無(wú)損。

⑦崗亭：鋁材和不銹鋼類(lèi)安裝牢固，配件齊全，型材面無(wú)損傷，玻璃無(wú)污漬；電動(dòng)閘安裝牢固，配件齊全，開(kāi)啟自如，道閘欄無(wú)損傷。

⑧車(chē)庫：露天停車(chē)場(chǎng)路面平整，無(wú)起砂、裂紋、空鼓；地下停車(chē)場(chǎng)車(chē)道人口、出口標識清楚，油漆均勻；單車(chē)架焊接牢固平直，油漆面均勻，無(wú)銹跡；照明設備配套齊全，燈具完好無(wú)損，開(kāi)關(guān)靈活，照明正常；排水系統應設有專(zhuān)門(mén)的排水溝（參照明暗溝、下水道驗收標準）。

⑨沙井、污雨水井和化糞池：池內無(wú)垃圾雜物，進(jìn)排水暢通，池面無(wú)裂痕；污、雨水井和化糞池進(jìn)出水口高差不小于5厘米，井蓋擱置穩妥并設置井圖。

⑩臺階：踏面、踢面無(wú)破損，陰陽(yáng)角無(wú)缺口和斷裂。

?景觀(guān)、雕塑和多功能娛樂(lè )設施：按設計標準和要求驗收。

（2）房屋接管驗收標準。

①頂棚：抹灰面平整、面層涂料均勻，無(wú)漏刷、脫皮、裂紋、霜點(diǎn)、滲水痕跡、污漬。

②墻面：抹灰面平整，面層涂料均勻，無(wú)漏刷、面層脫落、明顯裂縫、污漬；塊料（如瓷磚）面層粘貼牢固，無(wú)缺棱掉角；面層無(wú)裂紋、損傷，色澤一致；對縫砂漿飽滿(mǎn)，線(xiàn)條順直。外墻面無(wú)裂紋、起砂、麻面等缺陷，無(wú)滲水現象。

③地（樓）面：毛地面平整，無(wú)裂紋；塊料（如瓷磚）面層粘貼牢固，無(wú)缺榼掉角；面層無(wú)裂紋、損傷，色澤一致；對縫砂漿飽滿(mǎn)，線(xiàn)條順直；水泥砂漿面層抹灰平整，壓光均勻，無(wú)空鼓、裂紋、起泡等現象。

④衛生間、廚房和前后陽(yáng)臺地面：衛生間上下水道無(wú)滲、漏、堵現象，上下水口內不會(huì )有較多的建筑垃圾等；衛生間、廚房和前后陽(yáng)臺地面與相鄰地面的相對標高應符合設計要求，不應有積水，不允許倒泛水和滲漏；廚房瓷磚、馬賽克無(wú)疏松、脫落及凹凸不平，墻面瓷磚砌筑合格，磚塊必須砌實(shí)不能有空鼓；磚縫無(wú)滲水現象；廚房瓷磚及下水管道有無(wú)黏水泥。

⑤門(mén)窗：開(kāi)啟自如，門(mén)窗與墻面接觸牢固，無(wú)晃動(dòng)和裂縫出現，目視零配件裝配齊全，位置準確，無(wú)翹曲變形；門(mén)鎖與門(mén)連接牢固，開(kāi)啟靈活；木門(mén)油漆均勻，門(mén)縫線(xiàn)條均勻，不掉角，無(wú)變形；玻璃安裝牢固，無(wú)輕微晃動(dòng)現象，玻璃膠縫密實(shí)，玻璃面層無(wú)裂縫，無(wú)損傷無(wú)刮花痕跡；電子門(mén)開(kāi)啟靈活，通訊器完好無(wú)損，通話(huà)清楚；不銹鋼門(mén)無(wú)銹跡、刮花痕跡；窗臺泛水正常，無(wú)向室內倒流缺陷；關(guān)緊所有窗戶(hù)，從天面或頂層房間窗戶(hù)（屬天面均有檐口的房屋，普遍為多屋住宅區）自上向下均勻澆水，停止澆水后半小時(shí)逐間檢查每個(gè)窗臺（墻面）是否有水滲人；查詢(xún)天氣預報，在驗收期間出現下雨的日期前，先將所有窗門(mén)關(guān)緊，雨后逐間檢査墻面和窗臺是否泛水。

⑥樓梯、扶手：砼結構的樓梯無(wú)裂縫，面層無(wú)剝落，鋼筋無(wú)外露；鋼木結構的樓梯用力輕搖無(wú)輕微晃動(dòng)，安裝牢固；鋼筋無(wú)銹蝕，無(wú)彎曲；木扶手表面無(wú)龜裂，油漆無(wú)脫落，色澤一致，表面平滑，不扎手。

⑦開(kāi)關(guān)：安裝牢固，目視蓋板無(wú)損壞；開(kāi)關(guān)靈活，開(kāi)啟接觸效果良好。

⑧照明燈具、衛生器具：用木片或硬竹片等輕碰燈具，看其無(wú)輕微搖晃，燈具與樓面緊貼，零配件齊全，燈罩完好無(wú)損；打開(kāi)所有燈具，檢查電源線(xiàn)是否正常，燈具發(fā)光正常，產(chǎn)品要合格，使用壽命達到要求，室內公共照明燈全部接通連續工作3天，統計有多少自然損壞的；衛生器具質(zhì)量良好，接口不得滲漏，安裝應平整、牢固，部件齊全，自動(dòng)靈活，面層無(wú)污漬和刮花痕跡；接水軟管無(wú)銹跡。

⑨供水系統：安裝牢固無(wú)搖動(dòng)；打開(kāi)每棟的供水總閥門(mén)（注意關(guān)閉室內的水閥）看管道是否完好無(wú)損，無(wú)滲漏，無(wú)銹跡；管道接頭無(wú)滲水；水龍頭和水閥流水暢通，接頭無(wú)漏水。

⑩排污管（含塑料管）：安裝牢固，外觀(guān)完好無(wú)損，配件齊全；從樓上的各排水口注水，樓下目視管道接口密實(shí)無(wú)滲水;樓上的排水暢通無(wú)堵塞；鑄鐵管灌水后無(wú)滲漏水，表面無(wú)銹跡、裂紋，面層油漆均勻。

?地漏：地漏過(guò)濾鐵箅安放穩固，管縫密實(shí)，無(wú)滲漏水，無(wú)堵塞，排水暢通。

?防盜網(wǎng)：安裝牢固，焊接點(diǎn)密實(shí)，面漆均勻，無(wú)脫皮和漏刷現象，無(wú)明顯銹跡。

?室內配電箱：安裝牢固，配件齊全，試操作一次空氣開(kāi)關(guān)等控制是否正常；開(kāi)關(guān)符合型號規定；導線(xiàn)與設計相符，布線(xiàn)規范；目視箱蓋無(wú)損壞，操作一次開(kāi)關(guān)靈活。

?噴漿：基層應處理干凈，無(wú)污跡、油漬，基層裂縫和釘眼應填補平整，噴涂后無(wú)痕跡，漿液應攪拌均勻，色澤一致，噴涂應均勻，不得露地面、掉粉、起皮，應清晰潔凈，線(xiàn)條平直，保持門(mén)窗燈具潔凈。

?水磨石：表面必須平整、光滑，石粒應密實(shí)、顯露均勻，好格清晰，不應有砂眼、磨紋。

?大理石（花崗石）飾面板損壞修補，應符合下列規定:面板破裂，應清理縫隙接槎面。干燥后，在兩個(gè)接縫隙接槎面上分別涂刷環(huán)氧樹(shù)脂或在縫隙接槎面禪注耐水建筑膠，適當加壓粘牢固。面板嚴重風(fēng)化、剝皮缺損時(shí)，應剔鑿風(fēng)化和剝皮層露出堅實(shí)新槎面干凈、干燥后，再用色環(huán)氧樹(shù)脂膠泥嵌補牢固，并略高于原有板面，待環(huán)氧樹(shù)脂膠泥硬化，打磨平滑、光亮到與原有飾面地板基本一致。

?其他：掛物鉤、晾衣架應牢固；煙道、通風(fēng)道、垃圾道應暢通，無(wú)阻塞物。

四、原有物業(yè)清潔的接管驗收

原有物業(yè)清潔一般都已竣工交付使用，驗收時(shí)，應由委托方及物業(yè)公司的相關(guān)專(zhuān)業(yè)人員共同進(jìn)行，驗收內容包括如下：

（1）物業(yè)公司自檢。在正式移交驗收前，物業(yè)公司應組織清潔專(zhuān)業(yè)人員對移交的設備設施進(jìn)行自檢，重點(diǎn)檢查小區道路、路燈、排水管道系統、衛生間、廚房、陽(yáng)臺地面、門(mén)窗、墻面情況，清潔設施設備的運作情況及損壞情況等。對檢查中發(fā)現的問(wèn)題要分類(lèi)記好，待正式接管驗收時(shí)一并在“接管驗收備忘錄”中向委托方提出。

（2）清潔面積清點(diǎn)驗收。由于原有物業(yè)清潔一般資料已不齊全或與現狀不同，因此，應重新測量移交清潔的面積。

（3）清點(diǎn)設備，核對、記錄水表、電表讀數，清點(diǎn)設備設施。

（4）繪制、移交現狀圖。繪制、移交原有清潔現狀圖，已經(jīng)被破壞的地方要在圖上注明，并請移交單位審核簽名后與其他移交資料一起存檔。

（5）清點(diǎn)驗收原有資料。這些資料包括產(chǎn)權資料，用地紅線(xiàn)圖，規劃設計圖，設施設備清單及運作情況記錄，清潔改造記錄及圖紙，原來(lái)保養工作記錄或介紹設施設備運作維修保養記錄，建筑物、道路、水池等工程維修保養記錄，清潔用水用電管線(xiàn)分布圖，排水管分布圖，供水系統分布圖，園林綠地內其他管線(xiàn)分布圖等。

（6）協(xié)商存在問(wèn)題的解決方法，對于委托方不打算解決的問(wèn)題要記錄在“接管驗收備忘錄”中，并有雙方簽字證明。

（7）原有的清潔評價(jià)及打分等級。在充分分析原有環(huán)境清潔衛生情況后，根據功能重要性及配套設施可將環(huán)境清潔衛生劃分為1一4級，方便日后管理。

（8）寫(xiě)備忘錄。驗收后要填寫(xiě)“接管驗收備忘錄”。

（9）資料歸檔。梅委托單位移交的有關(guān)資料及“接管驗收備忘錄”、接管驗收現狀圖等分類(lèi)歸檔、長(cháng)期保存。