物業(yè)清潔前期介入方式和內容

一、早期介入，充當顧問(wèn)

所謂早期介入，是指物業(yè)處在規劃設計階段，發(fā)展商聘請專(zhuān)業(yè)經(jīng)驗豐富的管理公司做顧問(wèn)，參與規劃設計，使設計在符合國家規定的前提下，盡可能地照顧到使用者的要求以及日后管理的需要。此外，管理公司的專(zhuān)業(yè)眼光及經(jīng)驗能有效彌補設計人員的不足，使設計趨于合理完善。

清潔管理早期介人，充當顧問(wèn)的作用具體表現在：

（1）審閱設計圖紙，提出有關(guān)樓宇結構布局和功能的改良建設。

（2）提出設備配置或容量以及服務(wù)方面的改良意見(jiàn)。

（3）指出設計中遺漏的工程項目。

管理公司早期介人一般不設固定人員進(jìn)駐開(kāi)發(fā)現場(chǎng)，工作方式可根據發(fā)展商的需要確定。如定期參加發(fā)展商的設計會(huì )議，或不時(shí)與發(fā)展商會(huì )晤、出謀劃策等。

發(fā)展商對物業(yè)的規劃設計少有一成不變的，由于市場(chǎng)競爭、資金狀況、消費趨勢、國家政策等因素的影響，發(fā)展商會(huì )改變原來(lái)的設計思路，邊施工、邊設計、邊修改是物業(yè)開(kāi)發(fā)中的普遍現象，對此，管理公司要對發(fā)展商的修改設計是否合理進(jìn)行評判。

現實(shí)中，許多發(fā)展商都忽視了在設計階段請管理公司介人，以至在施工時(shí)甚至完工后，管理公司進(jìn)場(chǎng)發(fā)覺(jué)設計存在不合理地方，到時(shí)，發(fā)展商雖認可管理公司的意見(jiàn)，但此時(shí)木已成舟，糾正不及，自然就給物業(yè)的使用和清潔管理帶來(lái)諸多不便。

二、中期介入，扮演監理

所謂中期介人，是指物業(yè)的土建結構已封頂，工程進(jìn)人到設備安裝和內部裝修階段，物業(yè)清潔管理公司參與進(jìn)來(lái)，一方面熟悉線(xiàn)路、管道的鋪設走向，另一方面對工程質(zhì)量進(jìn)行監督（其作用類(lèi)似監理）。

中期介人對管理公司日后的設備維護、保潔作用甚大，因參與人員以后也極有可能就是負責清潔護養的人員。

發(fā)展商與監理公司考慮較多的是只要設備調試合格就可驗收通過(guò)。而問(wèn)題在于，設備調試合格并不能說(shuō)明安裝質(zhì)量無(wú)問(wèn)題，道路鋪設就合格。如高層建筑排水管道，放水檢測一般也能排水，但不能排除管道內有雜物。有些管道雜物較多，暫未堵塞，可以排水，但使用一段時(shí)間后雜物“合攏”就堵塞，造成水溢事故。這種情況一般不在發(fā)展商及監理公司的考慮范圍。清潔管理和管理公司対工程的監督，不僅著(zhù)眼于設備的驗收調試，更要著(zhù)眼于以后長(cháng)遠的使用。

三、晚期介入，開(kāi)始“管家”

所謂晚期介人，是指物業(yè)建設工程基本結束，工程開(kāi)始竣工驗收、移交接管驗收時(shí)，管理公司及清潔管理全面介人，開(kāi)始履行“管家”的職責，由先前的顧問(wèn)工作轉為實(shí)質(zhì)性的操作工作。

為適應晚期接管工作的需要，清潔管理的整套隊伍基本到位，許多準備工作是同步展開(kāi)的。而且由于時(shí)間緊迫，為了趕上交接或開(kāi)業(yè)的日期，往往是一邊竣工驗收，一邊準備“開(kāi)荒”，一邊籌備開(kāi)業(yè)慶典（商業(yè)大廈）。對于發(fā)展商來(lái)說(shuō)，多年的苦心開(kāi)發(fā)建設終于“瓜熟蒂落”，有回報了；對物業(yè)管理公司來(lái)說(shuō)，多年來(lái)的旁敲側擊（顧問(wèn)），現在終于可以上臺大展拳腳了。對于發(fā)展商來(lái)說(shuō)是創(chuàng )業(yè)的結束；對物業(yè)清潔管理公司來(lái)說(shuō)則是征途的開(kāi)始。

縱觀(guān)上述三個(gè)時(shí)期的介人，可以看出，清潔管理在早期介人最好，提出的建議、意見(jiàn)最及時(shí)，發(fā)展商有充分考慮采納的余地；中期介人雖然晚一點(diǎn)，但是不少方面還可以挽救，可以減少物業(yè)接管以后的返工，避免一些在后期管理中難以解決的問(wèn)題；晚期介人雖對物業(yè)設計的完善及工程質(zhì)量的控制為時(shí)已晚、無(wú)濟于事，但對于清潔管理的全面運作來(lái)說(shuō)也正是時(shí)候。按照一般的慣例，清潔管理最遲介人的時(shí)間應為交付前的三個(gè)月。