物業(yè)清潔管理模式有哪幾種？

物業(yè)清潔管理的運作模式因物業(yè)管理公司管理方式、合作期限、管理權限、管理目標及管轄范圍清潔情況和檔次的不同而不同。在選擇采用何種運作模式之前應首先了解：（1）物業(yè)管理公司管理目標、管理酬金及運作模式。（2）管轄區域的環(huán)境清潔面積大小及檔次定位。（3）公司的人力、物力等資源情況。（4）當地清潔行業(yè)專(zhuān)業(yè)公司的運作情況等。在充分了解上述情況后，根據公司的實(shí)際情況采取相應的運作模式。一般來(lái)說(shuō)，物業(yè)清潔管理的運作模式有自行管理模式、合作管理模式、子公司管理凌式及外包管理模式等幾種?？偟膩?lái)說(shuō)，物業(yè)清潔管理具有組織專(zhuān)業(yè)化、服務(wù)一體化、社會(huì )化的趨勢。

一、自行管理模式

所謂自行管理模式，是指物業(yè)管理公司具有專(zhuān)門(mén)的清潔隊伍，有較雄厚的技術(shù)力量及設備，自主完成公司管轄范圍內所有的清潔日常管理。在自行管理的模式下，物業(yè)公司擁有較完整的清潔專(zhuān)業(yè)隊伍，較齊全的清潔設備及操作工具，能夠獨立完成對大廈（小區）各公共區域設施設備的日常養護管理。自行管理模式下，物業(yè)清潔管理從屬于環(huán)境服務(wù)部或單獨成立一個(gè)清潔部。自行管理模式具有以下特點(diǎn)：

（1）物業(yè)管理公司具有較完善的環(huán)境清潔隊伍，環(huán)境清潔技術(shù)力量較為雄厚，清潔設備較為齊全，因此物業(yè)清潔管理公司除了可以保證自己所管轄范圍內環(huán)境清潔管理的水平外，還可以充分利用已有的人力資源開(kāi)展對住戶(hù)（業(yè)主）及對外的多種經(jīng)營(yíng)服務(wù)，為公司創(chuàng )收。

（2）物業(yè)清潔管理公司具有較完善的工具及機器設備。在自行管理模式下，由于清潔工種相對較齊全，環(huán)境清潔管理用具及機器也較完善，這樣更方便清潔管理。

（3）清潔人員及物質(zhì)的調配具有較大的靈活性，方便管理，并能減少浪費。

（4）由于人員較多，會(huì )造成公司人員機構臃腫，公司負擔也較重。但是如果能夠充分發(fā)揮員工的創(chuàng )造力，也可以為公司帶來(lái)可觀(guān)的收入，將負擔轉變?yōu)閯?dòng)力。

在自行管理模式下，可設主管一名，全面負責公司的清潔工作。清潔主管下每20個(gè)員工設清潔助理主管（副主管）兼技術(shù)指導一名，清潔管理部分每10個(gè)員工設領(lǐng)班兼技術(shù)員一名，不足10個(gè)員工的也應設領(lǐng)班兼技術(shù)員1名。也可按綜合勞動(dòng)定額配置保潔員每70⑻一120⑻平方米配置1人。干部配置，10萬(wàn)平方米以下配主管1人，不設班組長(cháng)。20萬(wàn)一50萬(wàn)平方米配主管1人，技術(shù)員1人，班（組）長(cháng)2人。50萬(wàn)平方米以每增加20萬(wàn)平方米增設班（組）長(cháng)1人。如果公司的保潔部分規模較大（員工在40人以上），經(jīng)常對外承包工程且收入較好的，可設一名保潔經(jīng)理。

二、合作管理模式

所謂合作管理模式，是指在物業(yè)清潔管理中有一部分工作由物業(yè)清潔管理公司的清潔管理人員自行完成，而另一部分工作則由物業(yè)清潔管理公司出資由社會(huì )其他專(zhuān)業(yè)公司或專(zhuān)業(yè)清潔公司來(lái)完成。它是物業(yè)清潔管理與專(zhuān)業(yè)公司合作組成管理機構，負責物業(yè)清潔管理的運作。比較典型的例子是物業(yè)需對外墻進(jìn)行清洗，而自己又沒(méi)有專(zhuān)業(yè)的清潔技術(shù)人員及高空作業(yè)機械，這樣就由社會(huì )上的專(zhuān)業(yè)公司承包完成。合作管理模式具有以下特點(diǎn)：

（1）可以充分利用社會(huì )資源，減輕物業(yè)公司的負擔，在合作管理的模式下，物業(yè)管理公司不必花大量的資金去購買(mǎi)一些不太常用的專(zhuān)業(yè)機器、工具，而是根據目前社會(huì )分工越來(lái)越細的特點(diǎn)，充分利用社會(huì )上的專(zhuān)業(yè)資源，把一些不太常做的、專(zhuān)業(yè)化極強的工作交由社會(huì )上相應的專(zhuān)業(yè)公司來(lái)完成，以減輕物業(yè)管理公司的負擔。

（2）人員少，管理容易。在合作管理的模式下，清潔工作人員相對較少，機構設置簡(jiǎn)單，但操作層的員工還由物業(yè)公司控制，因此管理起來(lái)相對容易。

（3）清潔管理具有消費性。由于清潔工作人員相對較少，不可能開(kāi)展大規模的多種經(jīng)營(yíng)和對外創(chuàng )收活動(dòng)。清潔管理費用的支出遠大于清潔創(chuàng )收，使清潔部門(mén)成為一個(gè)消費部門(mén)。合作模式下清潔部門(mén)在做好工作的前提下應盡量控制費用支出，減

少物業(yè)管理公的負擔。

（4）物業(yè)4潔管理費用受市場(chǎng)影響較大。一些專(zhuān)業(yè)性較強的工作由社會(huì )上的專(zhuān)業(yè)公司來(lái)完成，因此當市場(chǎng)價(jià)格變化時(shí)，物業(yè)清潔管理費用也難免會(huì )隨之波動(dòng)。

在合作管理的模式下，清潔人員及崗位設置一般相對簡(jiǎn)單。一般清潔工作歸人環(huán)境部，由環(huán)境部經(jīng)理統一領(lǐng)導。環(huán)境部經(jīng)理下不再設專(zhuān)管清潔的經(jīng)理，只設清潔主管兼技術(shù)指導一名，全面負責清潔管理工作。主管之下，根據公司所管轄面積大小及管理處的分布情況，每10—15名員工設領(lǐng)班1名，或每個(gè)管理處設領(lǐng)班一名，負責某一區域清潔管理工作。領(lǐng)班可兼技術(shù)員，亦可在領(lǐng)班之下根據工種需要每班另設技術(shù)人員1一2名，負責管理范圍清潔工作的技術(shù)指導。

三、子公司管理模式

子公司管理模式，是指物業(yè)管理公司出資注冊成立清潔子公司，并將本物業(yè)公司管轄范圍內的清潔管理養護、保潔及有償服務(wù)等工作給清潔子公司統一管理。在子公司的模式下，清潔子公司作為獨立法人有自己的章程、人事及財務(wù)制度，對物業(yè)管理公司內部以相對獨立的體系運作，對外及業(yè)主（住戶(hù)）則以物業(yè)管理公司的名義聯(lián)系業(yè)務(wù)。物業(yè)管理公司將各管理處的清潔員劃給自己的清潔公司管理，并由各管理處進(jìn)行工作質(zhì)量監督。子公司式管理模式有以下特點(diǎn)：

（1）物業(yè)清潔管理更加專(zhuān)業(yè)化、服務(wù)一體化，服務(wù)質(zhì)量更有保證。子公司模式下，由于子公司是按照專(zhuān)業(yè)公司的條件要求注冊成立的，子公司具有環(huán)境清潔各方面的人才，使得清潔管理服務(wù)更加專(zhuān)業(yè)化。子公司不但在物業(yè)管理公司轄區內進(jìn)行清潔管理工作，而且還在外面承接清潔工程及清潔管理工作，管理人員的信息更靈通，經(jīng)營(yíng)更豐富，有助于提高清潔管理服務(wù)水平。

（2）子公司管理模式能有效控制清潔管理費用。由于各管理處清潔管理費用均是經(jīng)過(guò)測算后以合理的價(jià)格撥給子公司，各管理處每年的清潔管理費用相對穩定，清潔維護所引起的不可預見(jiàn)費用相對減少，而且由于子公司還對外經(jīng)營(yíng)，清潔管理費用無(wú)需完全儂賴(lài)公司投人的清潔費用，對物業(yè)管理公司總部來(lái)說(shuō)，清潔子公司的經(jīng)營(yíng)收入還可以填補清潔管理費用的支出，可以有效地控制清潔管理費用。

（3）子公司管理模式，機會(huì )與風(fēng)險并存。子公司作為一個(gè)對外經(jīng)營(yíng)的專(zhuān)業(yè)公司，本身就具有一定的風(fēng)險，物業(yè)管理公司作為母公司，具有連帶責任。如果清潔公司經(jīng)營(yíng)得好，收益不錯，物業(yè)管理公司也會(huì )獲利。如果清潔公司經(jīng)營(yíng)得不好，物業(yè)管理公司將會(huì )因連帶責任而背上包袱。

在子公司管理模式下，本物業(yè)公司的清潔工作質(zhì)量管理可歸人工程環(huán)境部，由工程環(huán)境部統一管理，而子公司自己設公司經(jīng)理一名，職位相當于物業(yè)公司部門(mén)經(jīng)理，直接對總經(jīng)理負責，根據子公司運作規模及業(yè)務(wù)范圍可設副經(jīng)理或助理經(jīng)理1一3名，管理主管若干名，工程主管若干名，主管以下按每8—10名員工設領(lǐng)班（技術(shù)員）1名。

四、外包式管理模式

外包式管理模式就是物業(yè)管理公司不設專(zhuān)門(mén)的清潔管理隊伍，只設1一2名專(zhuān)職或兼職（視清潔面積大小而定）的清潔質(zhì)量管理人員，將物業(yè)管理公司管轄范圍內的所有環(huán)境清潔項目，發(fā)包給社會(huì )上的專(zhuān)業(yè)清潔公司進(jìn)行管理。外包式清潔管理對于一些清潔范圍不是很大的物業(yè)公司來(lái)說(shuō)，是一個(gè)精簡(jiǎn)公司機構、減輕公司負擔的好方法。外包式管理模式具有以下特點(diǎn)：

（1）物業(yè)公司機構精練。對管轄清潔面積不大的物業(yè)管理公司來(lái)說(shuō)，要管理得好，就必須有較完善的設備及技術(shù)較好的專(zhuān)業(yè)人員，這就勢必會(huì )加重物業(yè)管理公司的負擔，也浪費資源。而外包給專(zhuān)業(yè)公司，既可精簡(jiǎn)物業(yè)管理公司的人員機構，又可利用專(zhuān)業(yè)公司的設備及技術(shù)力量進(jìn)行管理，管理質(zhì)量上有保證，可謂一舉多得。

（2）易于控制成本。物業(yè)清潔管理費用相對穩定，易于控制成本，外包給專(zhuān)業(yè)清潔公司的管理費用由雙方商定，在某段時(shí)間內會(huì )穩定不變的。

（3）管理難度相對比較大。由于我國目前專(zhuān)業(yè)清潔公司的清潔人員綜合素質(zhì)參差不齊，管理難度較大，不同的公司對員工的要求不同，尤其從事非服務(wù)業(yè)的專(zhuān)業(yè)公司往往不太注重儀容儀表及禮貌禮節，往往會(huì )給業(yè)主（住戶(hù)）帶來(lái)一些不便，而外來(lái)人員的增加，也使小區管理的治安難度加大。

（4）清潔管理的靈活性較差。清潔管理外包后，由于物業(yè)管理公司已不再有專(zhuān)業(yè)清潔隊伍，從事日常一些零星的會(huì )議或迎檢活動(dòng)、業(yè)主有償服務(wù)及防洪防風(fēng)等應急行動(dòng)等，靈活性較差。

外包式管理雖然可以減輕物業(yè)管理公司的負擔，但因有上述（3）、（4）項缺點(diǎn)，目前國內一般具有一定清潔規模的物業(yè)公司都不太喜歡采用外包模式。

選擇外包專(zhuān)業(yè)清潔公司時(shí)，必須考察其是否具備以下條件：

具有承擔清潔、垃圾清運業(yè)務(wù)的資質(zhì)；有能力履行承包合同的義務(wù)與責任；有能力承擔違約責任，社會(huì )信譽(yù)好；合理的服務(wù)價(jià)格。

在外包式管理模式下，物業(yè)管理公司一般不再設清潔操作員工，只在工程環(huán)境部下設一名專(zhuān)職清潔工作質(zhì)量管理員（一般要求其有較豐富的經(jīng)驗及較全面的技術(shù)），全面負責公司管轄范圍內清潔面積及管理費用測算，分包商資格評審標準制定及評審，分包商工作質(zhì)量評審，清潔改造方案審核，清潔管理資料管理，清潔管理標淮制定，對各管理處清潔質(zhì)量進(jìn)行檢查、給予技術(shù)支持等工作。而各管理處設一名環(huán)境管理員（可兼職），負責對分包商的日常清潔管理工作質(zhì)量進(jìn)行檢查及原始工作資料的收集與存檔，負責每日實(shí)付款項及不合格項目扣款項目的核算。

在日常工作中，物業(yè)部除制定上述規定和管理辦法外，還要規定清潔工人的工作標準操行等。應以合約形式約定雙方的行為規范，并附帶經(jīng)濟責任。